“세입자에게 보증금 2억원을 돌려줘야 하는데 통장에는 7천만원밖에 없다면 어떻게 해야 할까?” 전세퇴거대출 받는법을 처음 알아보면 은행부터 찾아가기 쉽습니다. 하지만 1억원 이상이 필요하거나 기존 주담대가 있다면 실제 부족금액과 담보여력, DSR을 먼저 확인해야 시간을 줄일 수 있습니다.

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전세계약이 끝났는데 새로운 세입자가 바로 들어오지 않으면 기존 세입자에게 반환할 보증금을 집주인이 직접 마련해야 합니다. 보증금이 1억~2억원을 넘어가면 보유 현금만으로 해결하기 어려워 전세퇴거대출을 알아보는 경우가 많습니다.

저라면 가장 먼저 ‘어느 은행에서 신청하지?’부터 생각했을 것 같습니다. 하지만 실제로는 은행을 알아보기 전에 내가 정확히 얼마가 필요한지를 계산하는 것이 먼저입니다.

예를 들어 세입자에게 반환할 보증금이 2억원이고 현재 현금 7천만원을 사용할 수 있다면 부족한 돈은 1억3천만원입니다.

🔹반환 보증금 : 2억원
▫️보유 현금 : 7천만원
▫️부족한 금액 : 1억3천만원
▫️필요한 최소 한도 : 1억3천만원

이렇게 목표금액을 정해두면 상담할 때도 훨씬 명확합니다. 단순히 최대한도를 묻는 것보다 현재 조건에서 1억3천만원이 가능한지를 확인하면 되기 때문입니다.

다음은 주택의 담보여력을 확인할 차례입니다. 집값이 5억~6억원이라고 해서 필요한 1억3천만원이 무조건 나오는 것은 아닙니다. 주택의 인정 담보가액과 적용되는 LTV를 확인하고 기존 주담대가 있다면 현재 남아 있는 잔액도 함께 봐야 합니다.

기존 주담대가 있어도 전세퇴거대출이 가능한지 궁금해하는 분들이 많습니다. 기존 주담대가 있다는 이유만으로 무조건 불가능하다고 볼 수는 없습니다. 다만 기존 대출이 담보여력을 상당 부분 차지하고 있다면 추가로 받을 수 있는 금액이 줄어들 수 있습니다.

특히 한도 1억원 이상이 필요하다면 DSR도 중요합니다. 담보 기준으로는 1억3천만원이 가능해 보여도 소득 대비 기존 대출 원리금 부담이 크면 실제 한도는 예상보다 적게 나올 수 있습니다.

🔹1억원 이상 필요할 때 확인사항
▫️주택의 인정 담보가액
▫️기존 주담대 잔액
▫️LTV 기준 추가 담보여력
▫️연소득 및 인정소득
▫️신용대출 등 기존 부채
▫️DSR 및 스트레스 DSR

그렇다면 실제 신청순서는 어떻게 될까요?

먼저 세입자의 계약 종료일과 퇴거일을 확인하고 반환해야 하는 보증금을 계산합니다. 이후 보유 현금을 제외해 실제 부족금액을 정합니다. 그다음 기존 주담대와 신용대출을 확인하고 현재 조건에서 예상 한도를 알아보는 방식이 좋습니다.

🔹전세퇴거대출 받는 순서
▫️세입자 퇴거일 확인
▫️반환 보증금 계산
▫️실제 부족금액 확인
▫️기존 주담대·신용대출 확인
▫️LTV 및 DSR 확인
▫️예상 한도 확인
▫️금리·상환기간 비교
▫️필요서류 제출 및 심사
▫️최종 조건 확인 후 실행

특히 보증금 2억원을 반환해야 하는데 1억원 이상이 부족하다면 퇴거일 직전까지 기다리지 않는 것이 좋습니다.

예를 들어 1억3천만원이 필요했는데 실제 예상 한도가 9천만원이라면 4천만원을 추가로 마련해야 합니다. 이 결과를 퇴거일 한 달 전에 아는 것과 하루 전에 아는 것은 차이가 큽니다.

그래서 퇴거일이 급할 때 빠르게 준비하는 방법은 무조건 빨리 신청하는 것이 아니라 필요한 자료와 현재 부채상태를 미리 정리하는 것입니다.

임대차계약 관계를 확인할 자료와 주택 관련 자료, 소득 및 재직을 확인할 자료 등이 필요할 수 있습니다. 개인사업자라면 금융회사에서 인정할 수 있는 소득 관련 자료도 미리 확인해두는 것이 좋습니다.

예상 한도가 부족하게 나왔다면 원인도 확인해야 합니다. LTV 때문에 담보여력이 부족한 것인지, DSR 때문에 상환여력이 부족한 것인지에 따라 대응방법이 달라집니다.

담보는 충분한데 DSR이 문제라면 기존 신용대출 등 부채를 줄였을 때 한도가 어떻게 달라지는지 확인해볼 수 있습니다. 반대로 담보여력 자체가 부족하다면 신용대출 일부를 갚더라도 원하는 금액까지 늘어나지 않을 수 있습니다.

금리와 기간도 함께 비교해야 합니다. 급하다는 이유로 한도만 보고 결정하면 이후 월 원리금 부담이 예상보다 커질 수 있습니다. 특히 1억원 이상이라면 작은 금리 차이도 장기간 누적되면 부담이 달라질 수 있습니다.

저라면 세입자 퇴거일이 확정되는 즉시 필요금액 → 기존 주담대 → 담보여력 → DSR → 예상 한도 → 금리·기간 순서로 확인할 것 같습니다.

결국 전세퇴거대출 받는법에서 중요한 것은 어느 은행에 먼저 가느냐가 아닙니다. 세입자에게 반환해야 할 보증금 중 실제 부족한 돈이 얼마이고, 그 금액이 현재 내 담보와 소득조건에서 가능한지를 확인하는 것이 핵심입니다.

특히 보증금이 2억원이고 한도 1억원 이상이 필요하거나 기존 주담대까지 있다면 미리 예상 한도를 확인하세요. 퇴거일이 임박한 뒤 한도가 부족하다는 사실을 알게 되는 것보다 사전에 LTV와 DSR을 확인해 부족한 자금까지 준비하는 것이 훨씬 현실적인 방법입니다.