"한번쯤 꼭써먹을때가 있을겁니다"

성인이 되어서 경험하게 되는 가장 큰 계약은 무엇일까? 십중팔구 전세계약일 것이다. 직장생활동안 모은 돈, 부모님이 도와주시는 목돈 등을 합해서 전세집을 얻는다. 사실 피 같은 돈이다. 전세집을 잘 지켜야 내 집이 가까워 올 수 있다.

샐러리맨이라면 대부분 전세집에서 살아 본 경험이 있을 것이다. 계약이 만료되어 새집을 찾는 경우도 있을 수 있고 전세계약을 연장하는 경우도 있다. 전세가격이 많이 올라 싼 가격에만 신경을 쓰는 경우가 많아 중요한 몇 가지를 놓치는 경우가 많다. 집주인과의 전세금 문제라든지 경매시의 보증금 문제 등 생각지도 못한 문제로 인해 어려움을 겪을 수 있다. 이러한 걱정 없이 전세를 편하게 사는 방법은 어떤 것이 있을까?

사실 집 없는 서민들은 전세집을 구할 때마다 전재산인 전세금을 안전하게 보전할 수 있는지, 새로운 전세입자를 원할 때 구할 수 있는 지 걱정스럽다. 하지만 전세계약에 대하여 알아두면 전세기간을 안심하고 보낼 수 있다. 기본적인 전세계약 요령을 차근 차근 알아보자

▣ 가장 중요한 것은 전세금을 지킬 수 있어야 한다.

문제는 권리분석이다. 계약시 등기부등본(건물/토지)을 통해집에 얽힌 권리관계를 꼭 확인해야 한다. 근저당, 가압류, 가처분 등이 설정돼 있는 집은 피해야 한다. 소액의 근저당이 설정된 경우 그다지 문제가 되지 않지만 가처분, 가압류된 집은 무조건 피하는 것이 좋다. 이유는 전세계약 자체의 효력이 상실될 수 있기 때문이다. 또한 등기부등본상 설정된 선순위 근저당 등의 금액이 주택의 가치에 비해 높게 설정되어 있다면 과감히 다른 주택을 찾아보는 것이 현명한 방법이다.

전세계약 이전에 근저당 등이 설정되지 않았다면 세입자는 `선순위' 자격을 갖게 된다. 집이 경매처분 되어도 계약기간 동안 살 수 있고 전세금도 낙찰대금에서 가장 우선적으로 배당 받을 수 있기 때문이다. 전세집의 권리상 하자를 확인하기 위하여 전세금을 주기 전에는 반드시 미리 당일날 등기부등본을 발급받아 확인하는 것이 좋다. 등기부 등본을 확인은 계약 직전, 중도금 치를 때, 잔금 치를 때, 전입신고 직전에 한번씩 등기부를 챙겨봐야 한다.

▣ 계약을 마친 후 바로 계약서를 들고 동사무소에 가라.

입주와 함께 전입신고와 확정일자 날인을 받드시 받아야 한다. 전세계약서를 갖고 동사무소 등에 가면 전입신고와 확정일자 날인을 간단히 처리할 수 있다. 전입신고는 대항력(계약기간 동안 집을 비우지 않아도 되는 권리)을 갖도록 해 준다. 확정일자 날인은 우선 변제권(경매처분 때 낙찰대금에서 전세금을 돌려받을 수 있는 권리)을 갖도록 하는 장치라고 생각하면 된다. 보증부 월세계약을 할 경우에도 월세 보증금을 지키기 위해서는 전세계약할 때와 마찬가지로 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이 필수적이다.
 
▣ 가능하다면 전세권 설정이 가능한 집이 안전하다.

집에 전세권을 설정해두면 가장 안전하다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 보증금 반환 청구소송을 거치지 않고 바로 집을 경매처분 해 보증금을 돌려받을 수 있다. 또한 해당 주택에 거주하지 않아도 권리가 보호되는 것도 장점이다. 그러나 근저당 등이 설정되지 않은 집이라면 굳이 돈을 들이면서 전세권을 설정 하지 않아도 된다. 확정일자와 전입신고로 전세권 설정 못지 않은 보호장치가 되기 때문이다. 전세권을 설정하려면 집주인의 동의가 필요하다. 전세금이 8000만∼1억원 정도라면 법무사사무실에서 대략 50만원선의 비용이 소요된다.
  
▣ 계약기간 만료후 집을 비워도 전세금을 지킬 수 있는 방법.

계약기간이 끝난 후 집을 비우고도 전세금을 확보할 수 있는 방법은 바로 ‘임차권 등기명령제도’를 활용하는 것이다. 과거 전세금 회수를 위해 집을 경매 처분할 때, 해당 집에 거주해야만 낙찰대금에서 전세금을 변제 받을 수 있었다. 하지만 법원에서 임차권 등기를 마치면 다른 곳으로 이사를 해도 살던 집에 대한 전세금을 확보할 수 있다. 임차권등기를 하려면 확정일자가 날인된 임대차계약서와 주민등록등본, 거주사실확인서 등을 준비해야 한다.
  
▣ 소액임차보증금은 우선변제를 받을 수 있다는데.

전세금이 소액이면 집이 경매될 때 권리관계 및 전입신고 시기에 관계없이 가장 우선적으로 일정 금액을 세입자에게 돌려주는 제도이다. 하지만 소액보증금 우선 변제 혜택을 받으려면 일정한 요건이 필요하다. 지역에 따라 적용되는 소액보증금의 범위가 다르기 때문이다.

통상 인터넷을 통해서도 그 범위를 확인할 수 있지만 인터넷 자료의 문제점을 기억해야 한다. 업데이트가 제대로 되지 않을 수 있기 때문이다. 따라서 고기 잡는 법을 알아두자. 우선 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr)에 접속하여 검색창에 “주택임대차보호법” 입력하면 적어도 알아둘 만한 관련 정보가 줄줄이 나온다. 인터넷의 파워를 느끼는 순간이다.
 
▣ 보험상품을 활용하면 전세금을 지킬 수 있다.

전세계약이 끝나고도 전세금을 돌려받지 못할 때 보험회사가 집 주인대신 전세금을 전액 돌려주는 보험 상품이다. 전세권설정과는 달리 집주인의 동의가 필요 없다. 인터넷을 활용해 보자. 서울보증보험(www.sgic.co.kr) 사이트에 가서 보증보험 상품종류중 ‘전세금보장 신용보험’을 클릭해 보자. 보험료는 연간 보험가입금액(보통 전세금액)의 0.7%이다. 5000만원에 전세 입주한 사람이 1년짜리 계약을 하면 35만원(5000만원×0.7×1)이다. 서울보증보험(02-745-8000)에서 취급한다.
  
▣ 전세계약서를 잘 보관해야 편하게 살 수 있다

만약 전세기간이 만료되지 않은 상태에서 전세 계약서를 분실하게 되면 어떻게 되는 것일까. 계약서에 날인된 확정일자 효력이 상실될 수 있다는 사실을 기억하자. 따라서 세입자가 소유하고 있는 계약서는 물론, 중개업소가 보관하고 있는 계약서에도 확정일자 날인을 받아놓으면 안전하다. 한편, 계약 기간 중 집 주인이 바뀌면 어떤 특별한 조치가 없어도 되는 것일까. 쉽게 말하면 전세기간 동안 주인이 바뀌어도 세입자에게는 아무런 변화가 없다. 새로운 주인은 기존 임대인의 동일한 지위를 승계하는 것이기 때문이다.

▣ 신분증을 통해 본인여부를 확인하고, 대리인과의 계약시 위임장을 받아두라

본인여부를 확인하기 위해 주민등록번호를 확인하고, 집주인(전세할 집의 등기부등본상 소유자) 본인이 피치 못할 사정이 있어 계약체결장소에 나오지 못할 경우 대리인으로부터 집주인 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 나서 대리인과 계약해야 한다.

▣ 전세계약 기간을 기억해야 한다.

살고 있던 전세집을 내놓고 새로운 전세집을 얻을 때 주택임대차보호법상의 보호를 받으려면 전세계약 만료 1달전에 집주인에게 전세계약을 연장하지 않겠다는 의사를 반드시 통보해야 한다. 묵시의 갱신을 피하기 위해서이다. 이때 구두로 의사를 표시하는 것보다는 내용증명 등의 서면을 통해서 통보하는 것이 훗날 발생할 수 있는 전세분쟁을 피할 수 있다.

▣ 소소한 비용을 잘 챙겨야 분쟁이 없다.

전세계약을 할 경우 계약의 일반사항에 집중하다 보면 사소한 비용에 대한 부담문제 등을 놓치는 경우가 생길 수 있다. 주택에 하자가 있을 경우 주택 수리비의 부담, 각종 공과금의 부담문제, 도배비용, 열쇠의 교체문제 등에 대하여는 계약을 하기 전에 충분히 집주인과 상의 후 반드시 계약서에 기재해 두는 것이 필요하다.